Земельна оренда: законодавство оновлюється, а проблеми залишаються

28.04.15, 12:00

Нещодавно набув чинності і став законом законопроект №1580 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)». Він здобув широку підтримку серед сільгоспвиробників, бо значно спростив ведення аграрного бізнесу. Водночас деякі положення нового закону спровокували численні дискусії серед фахівців. Зокрема, чимало експертів переконані, що впровадженням мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення, який дорівнює 7 рокам, парламентарі значно звузили права землевласників. Різні підходи до того, як має у подальшому розвиватися ринок оренди землі в Україні, особливо чітко визначилися під час нещодавнього засідання Національного прес-клубу з аграрних та земельних питань.

Термін оренди та інтереси сільгоспвиробників

Сільськогосподарський бізнес повинен мати перспективу. А вона можлива лише за умови довготривалого користування землею. Це спонукатиме аграріїв вкладати інвестиції, технічно й технологічно оновлюватися, підвищувати ефективність виробництва та якість продукції, дбати про її реалізацію на внутрішніх та зовнішніх ринках. І в цьому контексті закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», за словами народного депутата Леоніда Козаченка, повністю відповідає їх інтересам.

Для прикладу він послався на використання добрив. Загальновідомо, що їх післядія триває кілька років. Поживні речовини цих добрив у перший рік внесення їх у землю спрацьовують лише на 40%. То хто ж стане ці добрива застосовувати, якщо термін оренди завершиться за рік чи два? Звідси висновок: короткотермінова оренда не сприятиме родючості ґрунтів. Інше питання: хто дотримуватиметься сівозміни за короткотермінової оренди? Відповідь очевидна – ніхто або майже ніхто. «Ви вирощуватимете ту культуру, яка забезпечить найбільший економічний ефект. Ви сіятимете ріпак, потім соняшник, не думаючи про те, що цього робити не можна», - підкреслив Леонід Козаченко. Він розповів історію, яка мала місце в Миколаївській області. Місцеве підприємство вклало 4 млн. доларів в будівництво системи зрошення. Перед тим взяло у селян землю в оренду на 10 років. Проте реалізувати намічений проект йому не вдалося. І це попри те, що зрошення дозволило невдовзі вдвічі збільшити врожайність сільськогосподарських культур і навіть почати збирати по два врожаї протягом року. Своє незадоволення такою результативністю висловили власники земельних ділянок. Вони пожалкували, що здали їх в оренду на тривалий термін і на невигідних, як вважали, для себе умовах. Справа дійшла до суду, а потім і до апеляційного суду. Обидві інстанції стали на бік землевласників. Тож інвестори втратили значні кошти і змушені були ховатися від кредиторів за кордоном. Тому термін оренди землі набуває дуже великого значення для стабільного розвитку аграрної галузі, підсумував Леонід Козаченко.

Термін оренди та інтереси землевласників

Фахівець з питань аграрної та земельної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександр Муляр вважає, що законодавча заборона – не ідеальний шлях і триваліший термін оренди можна забезпечувати іншими методами. Він пояснив, що договір повинен передбачати баланс інтересів. На це слід зважати, а не керуватися винятково інтересами сільгоспвиробників. В Україні, за даними Олександра Муляра, близько 7 млн. землевласників. «Їх цікавлять питання збереження власності і одержання доходів від неї». Що стосується доходів. Нещодавно «АгроІнвест» провів глибоке дослідження фактичних договорів оренди земель сільськогосподарського призначення в 15 областях України. Мали на меті з’ясувати, чи є зв’язок між терміном земельної оренди та рівнем оплати за неї. Одержані результати досить ясно показали, що такий зв’язок відсутній. «Сьогодні люди, які здали свою землю на 5 і на 25 років, мають однаковий дохід». Тобто, вони не одержують додаткового зиску від довгострокової оренди. Олександр Муляр робить висновок: «Якщо сьогодні у виробника є інтерес до семи років оренди, то він має пропонувати землевласникам такі умови, аби вони до них пристали. Хочете довшого орендного договору, то давайте й більшу орендну плату».

Землевласники тяжіють до оренди

Віце-президент Союзу сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів України Віталій Львов водночас є й практикуючим фермером. Його господарство розташоване на Харківщині і функціонує вже 23 роки. В обробітку має 2 тис. гектарів, переважна більшість яких орендовані. Він розповів, що спочатку договори оренди із землевласниками укладав на 5 років. Мав на меті подивитися, яким чином складатимуться взаємини з ними, які будуть вигоди та чи виникатимуть проблеми. Згодом ці договори подовжував уже на більший термін – до 15 років. На думку Віталія Львова, переважна більшість землевласників сьогодні не готові самостійно господарювати на власній землі. Тому й не випадково, що вони активно передають її в оренду. Зрештою, це підтверджується й тими дослідженнями, які кілька років тому були проведені в Богодухівському, Краснокутському, Золочівському та Нововодолазькому районах Харківської області. Згідно з їх результатами, до 85% респондентів виявили намір залишити землю в оренді, і лише до 8% були готові продати її.

Семирічна оренда

Юридичний радник Проекту USAID «АгроІнвест» Павло Кулинич назвав закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» прикладом нечесності в законотворенні. Тому що питання встановлення мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення давно опрацьовувалися в ряді законопроектів. Вони навіть були зареєстровані у Верховній Раді і пропонувалися народним депутатам до ухвалення. Проте всі були відхилені, а отже, й ті пропозиції, які в них містилися. Розробники, за словами Павла Кулинича, дещо схитрували. Декларуючи в законі дерегуляцію, вони водночас зарегулювали орендні відносини, обмеживши право сторін договорів оренди землі на вибір прийнятного терміну оренди. «Якщо закон спрямований проти необґрунтованих обов’язків, заборон, отримання якихось дозволів, то у сфері оренди землі, навпаки, свобода вибору учасників відносин звужена, а сама сфера орендних відносин зарегульовується». На переконання Павла Кулинича, згаданий закон порушує Конституцію України, зокрема, її 22 статтю. В ній зазначено, що при ухваленні нових законів або внесенні змін до чинних не допускається звуження змісту, обсягів існуючих прав і свобод. Донедавна землевласники могли передавати свої ділянки в оренду на термін, який задовольняв як їх, так і орендарів. Він міг бути і 2, і 3 роки, і більше. Віднині за чинним законодавством власники земельних ділянок можуть передавати їх в оренду на термін, не менший за 7 років.

Мінімальний термін оренди на користь олігархів

Свій виступ президент Всеукраїнської асоціації дорадчих служб Роман Корінець присвятив орендній проблемі стартапів. Йдеться про започаткування бізнесу. Далеко не кожен з таких проектів у подальшому виживає в умовах гострої конкуренції. Зрештою, з часом може з’ясуватися, що їх ініціатори не мають достатнього хисту, знань, можливостей займатися власною справою. Тому нема нічого дивного в тому, що за 2-3 роки багато таких бізнес-проектів згортається. Подібне спостерігається в усьому світі, але Україна в цьому сенсі може становити виняток. І все через запровадження мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення. Що має робити підприємець, який взяв землю в оренду на 7 років, але не зміг дати їй ради? Закрити справу він не може, бо весь цей час повинен виконувати взяті на себе зобов’язання перед орендодавцями. А отже – працювати собі на збиток. Відтак, каже Роман Корінець, мінімальний термін оренди працює проти малого та середнього аграрного бізнесу. Вигоду від нього мають лише великі компанії. «Тобто, ми створюємо сприятливі умови для певної групи осіб. І практично говоримо про латиноамериканський шлях розвитку ринку землі в Україні». На думку Романа Корінця, у такий спосіб створюються приватні монополії. «Чи потрібне нам це? А як же ідея Президента про деолігархізацію? Вона узгоджується з законом, який ми обговорюємо, чи ні? Втручання держави через цей закон має не лише локальне значення, воно має і важливе суспільне значення, бо змінює обличчя країни, характер самої держави».

Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань