Земельна реформа: як не протиставити орендаря орендодавцю?

05.10.14, 16:00

Значна частина земель сільськогосподарського призначення в Україні здається в оренду. Тому актуальним є поліпшення законодавчої підтримки відносин, які поєднують орендарів і орендодавців.

Черговий законопроект у цій сфері підготовлений в урядових структурах. Він має назву проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення». Наскільки він відповідає запитам українських аграріїв, суспільства в цілому? Про це ми говоримо з головним юридичним радником Проекту USAID «АгроІнвест» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

- Хто розробив законопроект і на якій стадії підготовки він нині перебуває?

- Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» підготовлений фахівцями Державного агентства земельних ресурсів України. Ще у липні поточного року він був розміщений на сайті цього відомства для публічного обговорення. Наразі воно триває, вочевидь, розробники прискіпливо розмірковують, чи подавати його у вигляді законодавчої ініціативи до Верховної Ради України, чи ще доопрацювати.

- Що покликаний вдосконалити в орендних відносинах даний законопроект?

- Офіційна позиція щодо законопроекту окреслюється як удосконалення відносин щодо ринку земель сільськогосподарського призначення в умовах дії мораторію на продаж таких земель. Як відомо, він матиме чинність не менше, ніж до 1 січня 2016 року.

На мою думку, для вдосконалення орендних відносин щодо земель сільськогосподарського призначення нам потрібен зовсім інший законопроект. Бо пропонований нині спрямований не на вдосконалення відносин оренди землі, а на істотне звуження сфери застосування ринкових інструментів у відносинах обігу земельних ділянок. Тож основною ідеєю цього законопроекту є заміна обігу права власності, тобто, відчуження земельних ділянок як об’єктів права приватної власності на відчуження прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

- То, можливо, в умовах дії мораторію інакшого підходу й бути не може?

- Даний законопроект у разі його прийняття фактично змінить ідеологію держави у сфері розвитку земельного ринку. Причому кардинально. По-перше, відпаде потреба в ухваленні закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», оскільки ми такий обіг фактично не визнаватимемо. Інший небезпечний наслідок: мораторій як такий припиняється, але не шляхом його скасування і запровадження ринку земель, а, навпаки, шляхом заборони ринку земель.

- Останній висновок аж надто несподіваний!

- Але він напрошується після ознайомлення із законопроектом. Бажання розробників запровадити ринок земель не на основі обігу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а на основі права оренди зміщує акценти і робить ринок земель сільськогосподарського призначення непривабливим. Причому для всіх учасників цього ринку – орендодавців, орендарів і, я переконаний, для суспільства в цілому.

- Які принципові положення цього законопроекту?

- Насамперед, хотів би зупинитися на пропозиції встановити досить тривалий мінімальний термін оренди земель сільськогосподарського призначення. Він визначений розробниками у 14 років.

Пересічний селянин, згідно із законопроектом, має розлучитися з володінням власною землею на досить довгий термін, якщо він бажатиме здати землю в оренду. І буде зв’язаний всі ці роки умовами договору оренди землі, які не зможе змінити. Але ж ми знаємо, що економічна, фінансова, валютна та, власне, сільськогосподарська ситуації змінюються досить разюче. Селянину-орендодавцю важко передбачити на 14 років наперед, якими будуть вартість землі, попит на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, якою стане орендна плата, як захистити свої права щодо збереження родючості ґрунтів. У таких умовах права та законні інтереси селян-орендодавців земельних ділянок не будуть враховані та захищені належним чином.

- Давайте згадаємо, що переважна більшість власників земельних паїв – це літні люди…

- Так, це підтверджує і офіційна статистика, і дослідження нашого Проекту. Орендодавці земель сільськогосподарського призначення – це переважно люди похилого віку. 14 років для них надто великий відтинок часу, аби щось планувати. У разі настання якихось несприятливих подій, наприклад, погіршення стану здоров’я, їм можуть терміново знадобитися гроші, а вони не зможуть скористатися своїм правом власності на земельну ділянку з максимальною вигодою для себе.

- Чи влаштовує такий тривалий мінімальний термін оренди фермерів?

- Це слушне зауваження. Не всі наші власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення отримали їх в процесі паювання землі. Є ті, хто набув їх задля ведення власного бізнесу.

Агробізнес в Україні, як і в інших країнах, є ризикованим – в силу кліматичних, погодних, економічних та інших умов. Уявімо ситуацію: фермерське господарство має у власності чи в користуванні певну площу земель, але в зв’язку з непередбачуваними обставинами не може використовувати їх протягом наступного сільськогосподарського року, двох чи трьох. Скажімо, фермер захворів чи пішов на навчання. Він планує через нетривалий термін повернутися до подальшого активного господарювання. І щоб зберегти землю, свій бізнес, він міг би передати згадану земельну ділянку іншій особі в оренду на невеликий термін. Та новий законопроект обрізає такі можливості для цієї категорії селян.

Тривалий мінімальний термін оренди земель сільськогосподарського призначення – це серйозна перепона. Розірвати договір оренди селяни-орендодавці можуть, хіба що, у разі несплати орендарем орендної плати.

- Які ще положення законопроекту викликають принципову незгоду?

- Як фахового юриста мене непокоїть передбачена законопроектом схема ринку земель, заснованого на праві оренди. Орендарі, тобто, юридичні особи - сільськогосподарські підприємства, агрохолдинги, які беруть в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення на тривалий термін, отримують ще один важіль до використання орендованої земельної ділянки у власних інтересах. А саме, через відчуження права оренди іншій особі – шляхом укладення договору купівлі-продажу, дарування або іншої угоди, яка передбачає перехід права оренди до іншої особи.

У нас виникає парадоксальна юридична ситуація. Є селянин – власник земельної ділянки, який передав її в оренду конкретній особі. Він знає цю особу, він з нею уклав договір, який діє і зв’язує обидві сторони. Далі орендар, у разі ухвалення цього закону, матиме можливість продати або іншим чином відчужити право оренди третій особі. Законопроект не передбачає повідомлення селянина-власника земельної ділянки про бажання орендаря відчужити право оренди цій особі. Тож у результаті він не знатиме, до кого пред’являти претензії, від кого вимагати орендну плату.

У селянина правові відносини оформлені з особою, яка після продажу права оренди не є орендарем. Ця особа може відмовити у сплаті орендної плати, посилаючись на цей закон. Селянин-орендодавець може взагалі не знати, де шукати вторинного орендаря, не мати юридичних підстав у разі недосягнення згоди подати на нього до суду. Бо ж не укладав із ним договору.

Інша ситуація. Орендар передав іншій особі право оренди, приміром, на 12-13 років, які залишилися згідно із договором з орендодавцем. Але селянин-власник знаходить якісь підстави, наприклад, несплату орендної плати і вимагає розірвання договору оренди землі. І домагається цього.

Якою буде юридична доля договору купівлі права оренди, якщо первинний договір оренди земель втрачає чинність? З чим залишається вторинний орендар, тобто, покупець «безіменного» права оренди? Бо ж власник землі у такому договорі не присутній, а саме він є основною особою договору оренди.

На моє переконання, така схема не працюватиме. Якщо вже розробники законопроекту хотіли передбачити можливість орендаря розпорядитися правом оренди шляхом відчуження, то повинні були передбачити укладання тристороннього договору відчуження права оренди. Крім орендарів його мав би підписувати ще й селянин – власник землі. Тоді б між усіма учасниками були прямі правові відносини, а отже, права і обов’язки сторін були б зрозумілі, чіткі, легко виконувані. Їх можна було б захищати у встановленому законом порядку.

- Якою буде доля земельної реформи в разі прийняття законопроекту?

- Земельні відносини і дотепер в Україні залишаються складними. Проведення земельної реформи покликане, зокрема, поліпшити соціально-економічну ситуацію в сільській місцевості, забезпечити людей роботою, підвищити добробут.

І важливим напрямком реформування земельних відносин є передача земель сільськогосподарського призначення у власність тим, хто господарює на землі. У разі ухвалення цього законопроекту ринок землі на праві власності працюватиме однобічно.

У нас близько 7 млн. селян – власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, землевласниками є також фермери. Вони зможуть продавати землю сільськогосподарського призначення лише двом суб’єктам – державі та територіальній громаді. Фактично реалізація цього законопроекту протягом певного часу призведе до повторної націоналізації земельного фонду.

Але це саме те, від чого ми 20 років відходили. Ми проводили приватизацію земель сільськогосподарського призначення, оскільки ще з радянських часів дійшли єдино вірного висновку: господарем на землі не може бути держава, навіть в особі державного підприємства. Господарем на землі має бути приватний власник, який живе і працює за чітко визначеними, зрозумілими правилами, довіряє своїм партнерам, довіряє державі.

Сьогодні Україна оформляє асоційоване членство в Євросоюзі. І має гармонізувати своє законодавство з відповідним європейським. Усі без винятку європейські країни розвивають ринок земель сільськогосподарського призначення на основі інституту права власності. Право оренди є додатковим інструментом для регулювання ринку земель. Якщо ми виключаємо право власності як регулятора ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні, залишаючи тільки право оренди, то ми цей ринок підкошуємо. Він стає законодавчим інвалідом.

- Чи відома вам думка громадськості щодо законопроекту?

- Практично всі аналітики, експерти виступили проти прийняття цього законопроекту, надали йому негативну оцінку. І я думаю, що перспективи прийняття цього законопроекту мінімальні. Головне, аби не вплуталася якась «політична доцільність» чи лобістські торги. Але ми все більше стараємося позбуватися таких підходів, стараємося діяти в інтересах наших людей і разом з ними.

автр - Максим НАЗАРЕНКО, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань