Як українські аграрії проходять випробування земельною орендою?

16.07.14, 16:00

Близько 80% землевласників сьогодні здають свої паї в оренду. Це засвідчують результати соціологічного дослідження Проекту USAID «АгроІнвест». Нещодавно в Києві відбулася презентація нового дослідження Проекту, присвяченого вивченню договорів оренди земель сільськогосподарського призначення. Презентація пройшла в рамках чергового засідання Національного прес-клубу з аграрних та земельних питань.

Соціологічне опитування проводилося в 14 регіонах. Воно охопило схід, захід, південь, північ і центр України і, за словами фахівця з аграрної політики «АгроІнвесту» Олександра Муляра, є репрезентативним. Всього було проаналізовано близько 700 договорів оренди землі. З них 500 стосувалися земель приватної власності і майже 200 – земель державної власності. Про мету дослідження Олександр Муляр сказав так: «Нам важливо було дослідити виконання умов оренди, з’ясувати, чи повною мірою вони задовольняють потреби орендарів та орендодавців, дізнатися про наявність у цій царині проблем з тим, щоб у подальшому їх ефективно вирішувати».

Популярність земельної оренди зумовлена багатьма об’єктивними причинами. Одна з них - землевласники здебільшого не мають достатніх коштів для налагодження власного сільгоспвиробництва. Значна частка мешканців сільської місцевості – люди передпенсійного або пенсійного віку. І це друга вагома причина, яка грає на користь оренди. Третя причина – в сільській місцевості спостерігається високий рівень безробіття. Отож, оренда надає можливість власникам земельних паїв хоч якось виживати в нинішніх непростих економічних умовах. Тож цілком слушне запитання – скільки землевласники в середньому заробляють на передачі кожного гектару в тимчасове користування? Соціологічне опитування показало, що ця сума перевищує 600 грн. Олександр Муляр уточнює, що у кожному регіоні своя цінова орендна планка. Наприклад, дослідження показує, що у Полтавській області за кожен орендований гектар сільгоспвиробники сплачують землевласникам 1120 грн., а в Житомирській набагато менше – 308 грн.

Полтавщина лідирує і за розміром орендованого платежу за весь пай. Він тут сягає 4245 грн. Останню позицію за цим показником посідає Чернівецька область: плата за пай тут становить лише 786 грн., але це пов’язано і з тим, що на Буковині розміри паїв значно менші – в середньому трохи більше гектара. Свою роль у відмінностях у платі за пай відіграють також родючість ґрунтів та конкуренція серед орендарів.

Діапазон у термінах, на які земля сільськогосподарського призначення здається в оренду, значний. Він коливається від одного до 50 років. Такі можливості сьогодні надає чинне земельне законодавство. Здебільшого землевласники (50,3%) передають свої паї в користування на незначний термін: 1–5 років. Така оренда називається короткостроковою. Понад третини власників земельних ділянок (35,4%) надають перевагу середньостроковій оренді. Її тривалість 6-10 років. Лише 14,4% селян наважуються на довгострокову оренду, яка може сягати півстоліття. Такий термін більше влаштовує сільгоспвиробників. Він дає їм змогу планувати свою роботу на тривалу перспективу, вкладати більше інвестицій і мати від того суттєвіший зиск. До певної міри довгострокова оренда є вигідною й для власників земельних паїв. Вона дозволяє запровадити сівозміну, яка є важливою умовою того, що орендована земля не виснажуватиметься тими, хто її обробляє, заради миттєвої наживи. Сьогодні в Україні гостродискутованим залишається питання щодо потреби встановлення на законодавчому рівні мінімального терміну оренди землі сільськогосподарського призначення. Деякі фахівці вважають, що він має становити 7 або близько 15 років. Заступник керівника «АгроІнвесту» Олександр Каліберда впевнений, що цього робити на слід: треба надати можливість землевласникам та орендарям спільно, з огляду на власні потреби, самим визначати тривалість оренди.

Селяни покладають великі надії на оренду землі, але це не означає, що всі вони справджуються. А все тому, що у сфері орендних відносин виникають численні проблеми. Найчастіше землевласники жаліються на умови договору оренди. Для багатьох з них вони є не надто привабливими. За інформацією Олександра Муляра, договірні умови не задовольняють 30,3% орендодавців. Ще 20,2% з них жаліються на несплату орендної плати у повному обсязі, 14,1% – на її повну несплату. Що важливо, у 9,5% договорів оренди землі приватної власності відповідальність сільгоспвиробників за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати зовсім не визначена. Ще у 69,9% договорів вона є мінімальною і становить 0,001-1%. Коли ж орендується земля державної власності, то така відповідальність є набагато вищою і може сягати 10-13% від суми за кожен день прострочення платежу.

Втім, не завжди своєчасна і повна за обсягом орендна плата задовольняє землевласників. Доволі часто орендна плата в натуральній формі здійснюється на великій відстані від місця їх проживання. Відтак, орендодавцям доводиться витрачати додатковий час, а нерідко – й значні суми коштів, щоб отримати належне їм. Олександр Муляр додав, що такі проблеми здебільшого створюють великі сільгосппідприємства, які обробляють землі в багатьох селах, а часто – і в багатьох українських регіонах. Фермери, зазвичай, до цього не вдаються. І справа не лише в тому, що в їх обробітку перебувають набагато менші земельні площі. Вони мешкають поруч з орендодавцями і тому не хочуть створювати для них додаткові труднощі.

Землевласники двічі стають на граблі. Не так важливо, що це різні граблі, головне, що вони б’ють однаково боляче. Перший раз землевласники стають на граблі, коли укладають із сільгоспвиробниками договори оренди. А другий раз – коли продовжують термін їх дії.
У першому випадку орендарі часто хитрують, щоб виписати умови договору для максимального задоволення власних потреб. А в другому випадку – щоб максимально зберегти за собою раніше отримані переваги. Зробити це непросто, адже конкуренція на ринку оренди землі постійно зростає. Тому доводиться вдаватися до порушення закону «Про оренду землі». Одна з норм цього закону передбачає, що орендарі мають повідомляти землевласників про свій намір продовжити термін договору оренди щонайменше за місяць до того, як він втратить свою чинність. Проте часто вони сповіщають про це в останню мить. У підсумку землевласники не мають змоги ухвалити обґрунтоване рішення. Можливий й інший варіант: вони не встигають повідомити орендарів про свою відмову надалі співпрацювати з ними. У першу чергу, це стосується тих власників земельних ділянок, які мешкають далеко від них. І якщо така їх мовчанка триватиме понад місяць, то дія попереднього договору автоматично продовжується.

«За результатами нашого дослідження, близько 20% усіх договорів містять положення, які порушують закон «Про оренду землі» в частині повідомлення орендарями землевласників про свій намір продовжити оренду землі», – констатував Олександр Муляр. За його інформацією, майже у 4% випадків було зафіксовано автоматичне продовження дії договорів оренди.

Як відомо, органами влади рекомендований рівень орендної плати не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі. Проте орендарі не завжди орієнтуються на цей показник. Так, у 8,4% обстежених «АгроІнвестом» договорів оренди землі приватної власності він був нижчим.
«Це не є порушенням законодавства, але це доводить, що орендарі пропонують дуже низьку ціну за використання землі і люди часто з цим погоджуються», – сказав Олександр Муляр. 57,9% орендарів неухильно дотримуються урядової рекомендації щодо рівня орендної плати, а 33,7% виконують і навіть перевиконують цю умову, платячи за землю більше від рекомендованих 3%. Із землями державної власності ситуація складається гірше. У 37,4% договорів рівень орендної плати становить менше 3%. Проте цьому не слід дивуватися: держава завжди була і дотепер залишається не дуже ефективним землевласником, і результати дослідження «АгроІнвесту» ще раз це доводять.

Здебільшого землевласники надають перевагу натуральній оплаті за надану ними в оренду землю. «Це пов’язано з тим, що в кожного є господарство і люди хочуть, щоб з ними розраховувалися продукцією», – припустив Олександр Муляр. Зрештою, натуроплата – це не нинішнє ноу-хау. В українських селах вона практикується вже давно. Та от питання – чи хтось визначає ціну сільгосппродукції, якою розраховуються за орендовані гектари, і чи фіксується вона в договорах? А якщо хтось її визначає, то хто саме і на яких підставах? Подібних запитань можна поставити багато, і «АгроІнвест» спробував відповісти на деякі з них. Соціологічне дослідження показало, що лише кожний четвертий договір хоч якось визначає ціну сільськогосподарської продукції, якою орендарі розраховуються з орендодавцями. «І то така ціна визначається адміністрацією сільгосппідприємства», – додав Олександр Муляр. А це означає, що вона не завжди є об’єктивною.
Лише в 4% договорів зафіксована якість сільгосппродукції, яка пропонується землевласникам під оплату. Тому нерідко трапляються випадки, коли замість якісного зерна тієї ж пшениці землевласникам видають полову.

У таких випадках годі покладатися на суд. Він нічим не зможе допомогти землевласникам. У кращому разі скаже, що в договорі оренди землі якісні показники не прописані і тому претензій до орендаря бути не може.

Головний юридичний радник «АгроІнвесту» Павло Кулинич переконаний, що землевласники залишаються стороною, яка в орендних відносинах є найменш захищеною. Бо вони переважно не мають юридичної освіти і можливостей захистити свої інтереси. Тому здебільшого підписують договори, які їм пропонують орендарі, не дуже вчитуючись у їхні положення. Ситуацію може виправити запровадження типового договору, на який мають орієнтуватися орендарі. І він такий є. Щоправда, цей стандартний договір не відповідає інтересам селян – власників земельних паїв.

Павло Кулинич пояснив, що при затвердженні типового договору оренди землі Кабінет Міністрів припустився грубої помилки. «Він затвердив типову форму договору оренди, яка стосується всіх існуючих 9 категорій земель. Але ж кожна з них виконує особливу роль у процесі суспільної діяльності і потребує особливого правового регулювання». Отже, для кожного виду земель – сільськогосподарських угідь, рекреаційних земель, ділянок під забудову тощо, які передаються в оренду, потрібен індивідуальний «набір» договірних умов щодо їх орендного використання. А чинний Типовий договір оренди землі «не бачить» зазначених відмінностей між сільськогосподарськими і несільськогосподарськими землями.

Допущену урядом помилку було помічено. І замість того, аби її виправити, ситуацію ще більше погіршили. Аграрне лобі, яке представляє інтереси великих орендарів, все зробило для того, аби на ідеї про типовий договір було поставлено хрест. Зокрема, Вищий адміністративний суд своїм рішенням від 13 червня 2013 року визнав, що типова форма договору оренди землі є необов’язковою. Якщо стати на бік судової практики і скасувати типову форму договору оренди землі, зазначив Павло Кулинич, тоді до селянина орендар може приходити з одним аркушем паперу. У ньому не будуть детально прописані права та обов’язки сторін, умови, на яких земля передається в оренду, вимоги до її родючості та інші важливі моменти. Відтак, позиція орендодавця буде ще більше послаблена.

«Тому ми наполягаємо на тому, – підсумував Павло Кулинич, – щоб типовий договір оренди землі був чинним і дотримувався при укладанні договорів оренди земель сільськогосподарського призначення. Ми вважаємо, що постанова Кабінету Міністрів, якою був затверджений типовий договір оренди землі, має бути скасована. Але замість неї повинна бути прийнята нова постанова з приблизною назвою «Про затвердження типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення».

Типовий договір не виключає індивідуальних договорів. Навпаки, він їх передбачає. Завдання полягає в іншому – щоб засадні положення типового договору були відображені в індивідуальних договорах. Такої думки Павло Кулинич. І він же пропонує, як краще укладати індивідуальні договори. Головне, орендодавців не слід залишати сам на сам з орендарями. Важливо, щоб селяни-землевласники завжди відчували підтримку з боку своїх односельців, лідерів територіальних громад.

Механізм такої допомоги доволі простий. До певної міри, він нагадує толоку. Щоправда, селянам разом доведеться зводити не житлові будинки чи якісь інші споруди, а радитися стосовно того, як краще оформляти договори оренди. З цією метою територіальним громадам варто проводити щорічні конференції. Їх учасниками можуть стати не лише землевласники, яким вже ближчим часом належить укласти договори оренди, а й ті їх колеги, у яких така потреба виникне з часом. Головне, наголосив Павло Кулинич, щоб учасники щорічних конференцій виробили спільні умови укладання договорів оренди і спільні механізми захисту своїх прав. Зокрема, йдеться про розмір орендної плати, про види сільськогосподарської продукції, яка може бути використана в якості орендної плати. Конференції стануть способом вироблення колективної думки і колективної позиції, з якою у подальшому змушені будуть рахуватися орендарі.

За даними директора Ресурсного центру з прав на землю, президента Асоціації «Земельна спілка України» Андрія Кошиля, на сьогодні в Україні укладено 4,7 млн. договорів оренди землі. «Але це винятково ті договори, які бачить держава». Андрій Кошиль пояснив, що у даному разі йдеться винятково про договори, які пройшли державну реєстрацію. «Насправді у нас договорів оренди набагато більше. Це договори, які укладені, але не зареєстровані. Вони існують лише як домовленості, досягнуті між власниками земельних часток (паїв) і виробниками сільськогосподарської продукції». В Україні вже давно звикли до того, що значна частка власності, в тому числі, й земельної, перебуває в тіні. Як і легалізована, вона працює і комусь забезпечує прибутки. Неважко здогадатися, що з цих коштів податки, навіть пільгові, якими користуються сільгоспвиробники, не сплачуються.

В інших країнах ситуація інша. У тому числі, і в тих, які з нами межують. Зокрема, Андрій Кошиль послався на досвід Росії. Там, за його словами, можна побачити кількість земельних ділянок, зареєстрованих за кожним адміністративним утворенням. «Ми сьогодні не знаємо, скільки земельних ділянок внесено до Земельного кадастру. Раніше називалася цифра у 17 млн. з 25 млн. наявних. Але ніхто не говорить, як ці показники змінилися сьогодні».

Андрій Кошиль також послався на досвід Німеччини, де у складі групи фахівців нещодавно знайомився з досвідом організації оренди земель та розпорядження землями сільськогосподарського призначення. Він, зокрема, сказав: «Для нас було дивиною, що у них держава ніяк не опікується реєстрацією прав оренди. Оренда укладається між власником землі і тим, хто її обробляє». Також, за словами Андрія Кошиля, в Німеччині відсутнє державне регулювання щодо захисту родючості землі. Це також залишається питанням, вирішенням якого займається винятково орендодавець.

«Я хочу сказати, що це стало можливим завдяки тому, що власники у Німеччині добре знають свої права і те, як їх захистити. Також вони мають необхідні механізми захисту своїх прав», – підкреслив Андрій Кошиль.

Оренда є доволі ефективним способом консолідації земель сільськогосподарського призначення. Але вона не належить до числа надійних способів цієї консолідації. Бо відповідні договори за певних умов можна розірвати, зрештою, їх термін дії з часом закінчується. На переконання партнера юридичної фірми «ОМП» Кирила Левтерова, при консолідації земель сільськогосподарського призначення ліпше покладатися на їх купівлю. Але для цього в Україні має запрацювати земельний ринок, який водночас виконає іншу вельми важливу функцію. А саме – він визначить ціну вітчизняним чорноземам. Остання обставина важитиме багато і для оренди землі. Завдяки земельній ціні легше буде визначати й розмір орендної плати. Вона буде реальною, а не надуманою, яка все ще орієнтується на нормативну грошову оцінку.
«Я думаю, що рано чи пізно ринок землі у нас запрацює. Він нормально діє в багатьох країнах. І ми не є чимось унікальними в цьому відношенні», – додав Кирило Левтеров.

автор - Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань